1物業(yè)稅如何征收

　　征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。

　　因此，目前部分專家認(rèn)為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍;相反，則屬于免征范圍。

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2物業(yè)稅稅率計算方式

　　以下是稅率各個因素的計算方式。

　　一、房產(chǎn)稅的稅率算法：按照規(guī)定，房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價計征。實(shí)行從價計征的，稅率為1.2%;從租計征的稅率為12%。

　　二、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)：房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一是房產(chǎn)的計稅余值，二是房產(chǎn)租金收入。細(xì)分如下：

　　房產(chǎn)的計稅余值，按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，所謂房產(chǎn)的計稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額，這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

　　租金收入：按照規(guī)定，對于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對于以勞務(wù)或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。

　　物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。

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3物業(yè)稅空轉(zhuǎn)

　　首先，物業(yè)稅成功的關(guān)鍵在于管理的質(zhì)量，包括產(chǎn)權(quán)確認(rèn)登記、財產(chǎn)價值評估以及稅收征管能力三個方面。現(xiàn)在看來，大部分試點(diǎn)地區(qū)還停留在評估的技術(shù)操練階段：主要是從合并經(jīng)營性房產(chǎn)的稅費(fèi)這一最簡單的突破口入手，重新調(diào)整計稅口徑、估計稅率，換一套計算方法。

　　這方面技術(shù)層面的引進(jìn)移植相對簡單，可是沒有全面準(zhǔn)確的財產(chǎn)信息，沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺，所謂"空轉(zhuǎn)"不過是無源之水，相應(yīng)試點(diǎn)城市有無推進(jìn)這類基礎(chǔ)性的制度建設(shè)尚存疑問，而對于稅收征管環(huán)節(jié)，是否考慮過與個人所得稅體系相銜接，通過折抵扣除等方式降低總體負(fù)擔(dān)，至于自住用財產(chǎn)差別對待、累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)、豁免與優(yōu)惠等政策工具的引入，能否保證它們的公平實(shí)施，如何銜接新舊體制，目前有無具體的思路? 這一系列待解的問題，都指向一個事實(shí)：對于當(dāng)前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市缺乏系統(tǒng)性考評和驗(yàn)收，實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)指導(dǎo)性價值不高。

　　其次，我們更關(guān)心參與各方有無探索和解決問題的激勵。

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